مسائل حقوقی مرتبط با املاک و مستغلات، به ویژه در زمینه تخلیه مستاجران، از پیچیدگی های خاصی برخوردار است. هزینه های مربوط به اخذ حکم تخلیه و قوانین حاکم بر آن، موضوعاتی هستند که هم موجران و هم مستاجران باید از آن ها آگاهی داشته باشند. در ایران، قوانین روابط موجر و مستاجر که در سال‌های 1356 و 1376 مصوب شده اند. در ادامه این مقاله از وکیل تو هزینه گرفتن وکیل برای حکم تخلیه مستاجر + قوانین مرتبط با آن مثل قوانین مربوط به پایان اجاره را به صورت کامل برای شما توضیح می دهیم.
هزینه گرفتن وکیل برای حکم تخلیه مستاجر
هزینه استخدام وکیل برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر + قوانین مرتبط در ایران می تواند بر اساس عوامل مختلفی متغیر باشد. به طور کلی، هزینه ها ممکن است به صورت ثابت، درصدی نسبت به مبلغ مورد مطالبه، یا بر اساس توافق بین موجر و وکیل تعیین شوند. برخی وکلا ممکن است هزینه‌ای اولیه دریافت کنند و سپس هزینه های اضافی را بر اساس ساعات کاری یا مراحل پرونده محاسبه نمایند.
مثالی از نحوه محاسبه هزینه ها:
- هزینه ثابت: وکیل ممکن است هزینه ای ثابت برای کل پرونده دریافت کند.
- هزینه درصدی: وکیل ممکن است درصدی از مبلغ مورد مطالبه (مثلاً اجاره بها) را به عنوان حق‌الوکاله درخواست کند.
- هزینه توافقی: موجر و وکیل ممکن است بر سر مبلغی توافق کنند. این توافق ممکن است بر اساس سختی پرونده یا مدت زمان پرونده تعیین شود.
البته به شما توصیه می کنیم که برای اطلاع دقیق از هزینه های وکیل و مشاوره حقوقی متناسب با شرایط خاص پرونده، توصیه می شود با بهترین وکیل ملکی در تهران مشورت کنید. در واقع نمی توان هزینه ثابتی را برای گرفتن وکیل برای حکم تخلیه مستاجر اعلام کرد. هر وکیل با توجه به مواردی که در بالا ذکر کردیم می تواند دستمزد متغیری دریافت کند.
نکات مهم در یک قرارداد اجاره
در روابط موجر و مستاجر، اصل بر این است که تنها مالک یا نماینده قانونی او می تواند ملک مسکونی، تجاری یا هر نوع دیگری از املاک را اجاره بدهد. این امر به منظور حفظ حقوق مالکیت و جلوگیری از هرگونه سو استفاده احتمالی است. در مقابل، مستاجر نیز حق دارد محلی اجاره ای را به شخص ثالثی واگذار کند. البته مشروط بر اینکه در قرارداد اجاره، محدودیتی برای این امر تعیین نشده باشد. این بند از قرارداد اجاره به منظور حفظ حقوق موجر و تضمین استفاده صحیح از ملک تنظیم می شود.
در تنظیم قرارداد اجاره، تعیین دقیق مدت زمان اجاره از اهمیت بالایی برخوردار است. بر اساس قوانین مربوطه، اگر مدت اجاره در قرارداد به صورت واضح و مشخص ذکر نگردد، مانند تعیین یک سال، دو سال، یا مشخص کردن تعداد ماه ها قرارداد فاقد اعتبار قانونی خواهد بود. به همین خاطر نمی تواند هیچ گونه اثر حقوقی را به دنبال داشته باشد. به طور معمول، مدت اجاره یک ساله است. اما این مدت می تواند بنا به توافق طرفین و با توجه به نیازها و شرایط خاص آن ها تغییر یابد.
یکی از شرایط اساسی در قراردادهای اجاره، اهلیت طرفین معامله است. به موجب قانون، موجر و مستأجر باید دارای اهلیت کامل باشند، یعنی باید بالغ و دارای قوه تشخیص باشند. این بدان معناست که افراد زیر سن قانونی و کسانی که از نظر ذهنی صلاحیت لازم را ندارند، نمی‌توانند به طور مستقیم در قراردادهای اجاره شرکت کنند. در مواردی که فردی غیر بالغ یا فاقد صلاحیت ذهنی است، قیم یا ولی قانونی می تواند به نمایندگی از آن ها در قرارداد اجاره اقدام نماید.
قوانین مربوط به پایان اجاره
باطل شدن اجاره: در مواقعی که قرارداد اجاره از شرایط صحت لازم که در قانون مشخص است، برخوردار نباشد، این قرارداد مانند سایر عقود، فاقد اعتبار خواهد بود. اگر مستأجر در طول دوره اجاره از ملک استفاده کرده و منافعی کسب نموده باشد، موظف است که اجرت المثل را به موجر پرداخت نماید. همچنین، در صورتی که ملک مورد اجاره در طی زمان اجاره تلف شود یا از بین برود، قرارداد اجاره باطل و از اعتبار ساقط می شود.
فسخ اجاره: در شرایطی که فسخ قرارداد اجاره به دلیل وجود نقص یا عیبی از ابتدا صورت گیرد، قرارداد از اساس بی اعتبار تلقی می شود. در این حالت، کلیه مبالغ پرداختی به عنوان اجاره بها باید به مستأجر بازگردانده شود. سپس هر گونه منفعت آتی از ملک به مالکیت موجر باز می گردد. علاوه بر این، مستأجر موظف است برای استفاده هایی که تا به حال از ملک کرده، معادل اجرت المثل را پرداخت نماید.
پایان مدت اجاره: با پایان مدت اجاره، وظیفه مستأجر است که ملک مورد اجاره را تخلیه نماید. در صورتی که مستأجر پس از اتمام مدت اجاره همچنان در ملک باقی بماند و موجر نیز هیچ اعتراضی به این امر نکند، مستأجر می‌تواند در ملک بماند. این بدان معناست که اگر مستأجر از ملک استفاده کند و منافعی را از آن کسب نماید، باید معادل اجرت المثل را به موجر پرداخت کند.
نکته در مورد فسخ اجاره: اگر یکی از طرفین شرایط را نقض کند، ابتدا امکان الزام به اجرای شرط وجود دارد و در نهایت، فسخ قرارداد ممکن است. طبق ماده 496 در صورت نقض شروط، نیازی به الزام نیست و طرف مقابل می تواند از حق فسخ استفاده کند. علاوه بر این، اگر شرط خیار برای یک یا هر دو طرف مشخص باشد یا اگر مال مورد اجاره دارای عیب باشد، فسخ قرارداد اجاره قابل اجرا خواهد بود.
چه زمانی می توان حکم تخلیه فوری گرفت؟
حق تخلیه ملک توسط مالک، یکی از مواردی است که قانون به منظور حمایت از حقوق مالکین مشخص کرده است. این امکان به مالک اجازه می دهد تا در مقابله با مستأجرانی که تعهدات خود را نقض می کنند، اقدام قانونی انجام دهد. برای اخذ حکم تخلیه فوری، موجر باید با تنظیم دادخواستی به شورای حل اختلاف مراجعه کند. قانون شرایط خاصی را برای صدور این حکم تعیین کرده است.
شرایط دریافت حکم تخلیه فوری
- در شرایطی که مدت اجاره نامه پایان یابد و مستأجر پس از دریافت اخطاریه ای از طرف موجر برای تخلیه ملک، هیچ اقدامی در این راستا انجام ندهد، موجر می تواند برای دریافت حکم تخلیه مستاجر به صورت فوری به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. بر اساس ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، اگر قرارداد اجاره مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 تنظیم و شرایط خاصی رعایت شود، موجر می تواند ظرف مدت یک هفته پس از اتمام مدت اجاره نامه، حکم تخلیه را دریافت کند.
- در صورتی که مستأجر از ملک اجاره ای به نحوی غیر مجاز استفاده کرده و آن را به مکانی برای فعالیت های غیر قانونی تبدیل نماید، موجر می تواند برای دریافت حکم تخلیه فوری اقدام کند. بر اساس مقررات قانونی، چنین استفاده ای از ملک می تواند موجبات تخلیه فوری را فراهم آورد. در این شرایط، موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و مستندات لازم را ارائه کند. از جمله قرارداد اجاره ای که به صورت کتبی تنظیم و دارای امضای دو شاهد معتبر است، درخواست صدور حکم تخلیه را مطرح نماید.
- اگر مستأجر سه ماه اجاره را پرداخت نکند، موجر می تواند اخطاریه ای رسمی برای پرداخت ارسال کند. سپس پس از ده روز بدون دریافت پول، برای حکم تخلیه فوری اقدام کند. موجر باید دعوای تخلیه را در دادگاه مطرح کرده و در صورت عدم پرداخت، می تواند قرارداد را فسخ و پول پیش را توقیف کند.
- در صورتی که ملک با شرط صریح عدم انتقال به غیر اجاره داده شود و مستأجر نباید این شرط را نقض کند. در صورت نقض قرارداد موجر می تواند برای اخذ حکم تخلیه فوری به شورای حل اختلاف مراجعه کند. بر اساس قوانین موجود، اگر مستأجر ملک را بدون اجازه موجر به شخص دیگری منتقل کرده باشد، این امر می تواند دلیل موجهی برای صدور دستور تخلیه تلقی شود. موجر باید اثبات کند که مستأجر شرط عدم انتقال را نقض کرده. این امر می‌تواند از طریق ارائه مستندات و شواهد مربوطه به شورای حل اختلاف انجام پذیرد.
اقدامات وکیل تخلیه
اولین و مهم ترین اقدامی که یک وکیل تخلیه در فرآیند اخذ حکم تخلیه انجام می دهد، مراجعه به شورای حل اختلاف است. وکیل با تخصص و دانش قانونی خود، به این مرکز قضایی مراجعه می کند تا با ارائه دادخواست، درخواست صدور حکم تخلیه را مطرح نماید. در این دادخواست، وکیل با استناد به مستندات و شواهد موجود، دلایل و ضرورت های تخلیه ملک را به طور مفصل بیان می کند.
پس از مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه دادخواست تخلیه، وکیل تخلیه در مرحله بعدی، پرونده ای را تشکیل می دهد که شامل مدارک ضروری است. این مدارک شامل سند مالکیت، قرارداد اجاره و مدارک هویتی موکل می باشد. وکیل با استفاده از اطلاعات موجود، فرم دادخواست را با دقت پر می کند. سپس آن را به همراه مدارک لازم برای بررسی و تأیید هویت به شورای حل اختلاف تحویل می دهد.
در گام کلیدی از فرآیند تخلیه، وکیل موظف است پرونده ای که با دقت تشکیل داده شده را به شعبه قضایی مربوطه ارسال کند. در این مرحله، وکیل باید مبلغی معادل ودیعه ای که مستاجر پرداخت کرده است را به حساب دادگستری واریز نماید. این کار به منظور تضمین اجرای عدالت و حفظ حقوق هر دو طرف قرارداد اجاره انجام می شود. پس از آن، با توجه به محاسبات دقیق و کسر هزینه های مربوط به اجاره و سایر موارد مشابه، مبلغ اضافی به حساب مستاجر بر می گردد.
در نهایت آخرین گامی که به صدور حکم تخلیه منجر می شود، وکیل تخلیه مسئولیت دارد که از منشی دادگاه حکم صادر شده را دریافت کند. پس از آن، وکیل باید این حکم را به بخش اجرای احکام تحویل دهد تا مراحل اجرایی آن آغاز شود. در این مرحله، مستاجر مطلع می شود که باید ظرف مدت 72 ساعت ملک را تخلیه نماید. اگر مستاجر در این بازه زمانی اقدام به تخلیه نکند، وکیل باید برای اخذ حکم اجرایی از دادگاه اقدام کند تا تخلیه اجباری ملک انجام پذیرد.
مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه
برای دریافت حکم تخلیه، موجر باید مجموعه ای از مدارک را به مراجع قانونی ارائه دهد. این مدارک شامل موارد زیر است:
- دادخواست: این سند باید توسط موجر تنظیم و به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه شود.
- سند مالکیت یا قولنامه: این مدرک باید نشان دهد که موجر صاحب ملک مورد نظر است.
- اصل قرارداد اجاره: قرارداد باید شامل تمام جزئیات مربوط به مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره و شرایط خاص باشد.
- مدارک هویتی مالک: شامل کارت ملی و شناسنامه برای احراز هویت موجر.
- کارت عابربانک: برای پرداخت هزینه های دادرسی و اجرای حکم.
- شهادت شهود و مطلعین: در صورت نیاز، استفاده از شهادت افرادی که از شرایط ملک و نقض قرارداد توسط مستأجر آگاه هستند.
- استعلام از مراجع ذی‌صلاح: در صورت لزوم، درخواست استعلام برای اثبات ادعاهای موجر.
این مدارک باید به دقت تهیه و به مرجع قضایی مربوطه ارائه شوند تا فرآیند دریافت حکم تخلیه فوری آغاز گردد. در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی مشخص و ثبت باشد، موجر می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست صدور اجراییه برای تخلیه ملک کند.
سخن پایانی
در پایان مقاله هزینه گرفتن وکیل برای تخلیه مستاجر + قوانین مرتبط به آن می توان گفت که هزینه هر وکیل بر اساس میزان کار، تخصص وکیل، محل کار وکیل و بسیاری از موارد دیگر مشخص می شود. در نهایت، فرآیند تخلیه مستاجر از ملک، گامی حساس و قانونمند است که نیازمند دقت نظر و رعایت کامل مقررات است. موجران باید از حقوق خود آگاه باشند و در عین حال، احترام به حقوق مستاجران را نیز سرلوحه کار خود قرار دهند.
از این که تا پایان این مقاله از وکیل تو با ما همراه بودید بسیار خورسند و خوشحالیم. امیدواریم که مطالب این مقاله برای شما مفید واقع شود. اگر که سوالی دارید آن را در قسمت کامنت ها مطرح کنید.
