چگونه میتوانیم از کلاهبرداری املاک جلوگیری کنیم؟⭐【سال1403】⚖️
راهنمای جلوگیری از کلاهبرداری املاک از دید سایت وکیل تو:
- قبل از تنظیم قرارداد ملکی، تمامی بندهای آن را به دقت مطالعه کنید.
- شناخت قوانین خرید و فروش ملک مانع از کلاهبرداری ملکی میشود.
- برخی از کلاهبرداران، املاک در توقیف را معامله میکنند؛ بنابراین باید قبل از خرید ملک از اداره ثبت و اسناد استعلام گرفت.
- فروش یک ملک به چند نفر، یکی از روشهای کلاهبرداری است، تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی مانع چنین کلاهبرداری میشود.
- مشاوره با وکیل به شما کمک میکند که از اصالت سند مالکیت و صحت معامله ملکی اطمینان حاصل کنید.
غالباً افراد به دلیل عدم آگاهی از قوانین حقوقی املاک و یا اعتماد به افراد سودجو در دام کلاهبرداران ملکی قرار میگیرند، آنها با روشهای گوناگون نظیر: جعل اسناد و مدارک، پنهان کردن مشکلات حقوقی ملک، فروش ملک به چند نفر اقدام به کلاهبرداری املاک میکنند؛ همچنین با خرید ملک از فروشندگان به قیمت پایینتر از عرف بازار موجب ضرر و زیان آنها میشوند. ما در این مقاله شما را با انواع کلاهبرداری ملکی، راهکارهای کلیدی برای جلوگیری از کلاهبرداری و… آشنا میکنیم.
جلوگیری از کلاهبرداری املاک با شناخت قوانین خرید و فروش ملک
جهت جلوگیری از کلاهبرداری ملکی، آشنایی با قوانین و مقررات خرید و فروش ملک اهمیت زیادی دارد و موجب حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده میشود، برخی از مهمترین قوانین و مقررات مرتبط با خرید و فروش ملک شامل موارد زیر است:
قانون مدنی ایران: قانون مدنی ایران اصلیترین مرجع حقوقی در زمینه خرید و فروش املاک است و ماده 22 آن بیان میکند که دولت کسی را به عنوان مالک ملک میشناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. تمام معاملات خرید و فروش، صلح و هبه باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و برای صحت قرارداد لازم است، شرایطی نظیر: اهلیت و شایستگی افراد، رضایت طرفین و مشروع بودن معامله رعایت شود.
قانون پیش فروش ساختمان: این قانون در سال 1389 به تصویب رسیده و پیش فروش ساختمان را پس از اخذ مجوزهایی نظیر: پروانه ساختمانی و پایان کار امکان پذیر میکند؛ از طرفی لازم است که تمام قراردادهای پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
قانون ثبت اسناد و املاک: این قانون تأکید میکند که هرگونه معاملهای که در آن مالکیت ملک منتقل میشود، باید به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود و قبل از خرید ملک لازم است، از وضعیت ثبتی آن مطمئن شد؛ به طوری که در رهن بانک یا در توقیف نباشد.
قانون تملک آپارتمانها: قانون تملک آپارتمانها مربوط به تملک، مدیریت و حقوق و تکالیف مالکیت آپارتمانها نسبت به هم است؛ همچنین مقررات خرید و فروش آپارتمانها و استفاده از مشاعات شامل: پارکینگ، راه پله و آسانسور در آن قید شده است و تأکید دارد که مالکین در این موارد حق مساوی دارند؛ از طرفی بیان میکند ، فروش آپارتمانهای پیش فروش شده پس از اخذ پایان کار شهرداری امکان پذیر است.
قانون مالیات بر نقل و انتقال ملک: این قانون بیان میکند که مالیات نقل و انتقال ملک هنگام فروش آن باید به دولت پرداخت شود و مقدار آن معادل درصدی از ارزش ملک است که هنگام انتقال ملک، فروشنده ملزم به پرداخت آن به اداره دارایی است و تا زمانی که پرداخت نشود، نقل و انتقال سند صورت نمیگیرد.
قانون ارث و انتقال املاک موروثی: املاک موروثی جهت نقل و انتقال و تقسیم سهم الارث نیاز به اخذ گواهی انحصار وراثت و مالیات بر ارث دارند؛ از طرفی سازمان ثبت و اسناد موظف است، برای هر یک از وراث سند تک برگ جداگانهای به میزان سهم الارث آنها صادر کند و هنگام انتقال ملک این اسناد تبدیل به یک سند تک برگ شش دانگ به نام خریدار خواهد شد.
قانون قراردادها و خیارات: بر اساس قانون مدنی، طرفین معامله، در برخی شرایط حق فسخ قرارداد را دارند؛ به طور مثال در صورت کشف عیب در ملک یا تدلیس و فریب در معامله از طرف فروشنده، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
معرفی راهکارهای کلیدی برای جلوگیری از کلاهبرداری املاک
هنگامی که قصد خرید و فروش ملکی را دارید، برای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی، رعایت چند راهکار کلیدی از ایجاد بسیاری از مشکلات در آینده جلوگیری میکند، برخی از این راهکارها شامل موارد زیر است:
- بررسی اصالت سند مالکیت: قبل از هر گونه معاملهای از اصالت و صحت سند ملک مطمئن شوید؛ بنابراین باید بررسی کنید که سند به نام فروشنده باشد و هیچ گونه بدهی، رهن یا توقیفی نداشته باشد؛ به این منظور میتوانید از سازمان ثبت اسناد در مورد وضعیت ملک استعلام بگیرد؛ همچنین با گرفتن استعلام از شهرداری وضعیت ملک را از نظر تخلفات ساختمانی بررسی کند.
- عدم اعتماد به وعدههای شفاهی: اصولاً لازم است، خریدار و فروشنده تمام توافقات خود را به صورت مکتوب در قرارداد بنویسند؛ زیرا وعدههای شفاهی ممکن است، منجر به اختلافات بزرگ شود.
- تنظیم قرارداد در حضور وکیل: جهت تنظیم قرارداد ملکی از بهترین وکیل ملکی در تهران کمک بگیرید.او تمامی بندهای قرارداد خرید و فروش ملک را به دقت بررسی میکند که شامل مواردی نظیر: مشخصات دقیق ملک، نحوه و زمان بندی پرداخت، تعهدات فروشنده و خریدار، تاریخ تحویل ملک و شرایط فسخ است؛ به این ترتیب از کلاهبرداری املاک جلوگیری میشود.
- استفاده از قولنامه رسمی: بهتر است، قرارداد خرید و فروش ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا در صورت بروز اختلاف در آینده یا کلاهبرداری به عنوان سندی قانونی بتوان از آن استفاده کرد؛ علاوه بر این از امضای مبایعه نامههای غیر رسمی در بنگاههای معاملات ملکی بدون مجوز از اتحادیه مشاورین املاک خودداری کنید.
- پرداخت مبلغ معامله از طریق: مبلغ مربوط به معامله را از طریق حسابهای بانکی یا چکهای تضمینی پرداخت کنید تا در صورت بروز مشکل، امکان پیگیری قانونی وجود داشته باشد.
- بررسی هویت فروشنده: هویت فروشنده را به درستی بررسی کنید و مطمئن شوید، فردی که با شما معامله میکند، مالک واقعی ملک است یا دارای وکالت فروش معتبر است و اختیار قانونی برای فروش ملک دارد.
آشنایی با انواع روشهای کلاهبرداری املاک
یکی از جرایم مالی که بسیار متداول است و ضررهای سنگینی و هنگفتی به افراد وارد میکند، کلاهبرداری ملکی است. یکی از رایجترین نوع کلاهبرداری املاک، فروش یک ملک به چندین نفر است؛ در این روش کلاهبردار با استفاده از اسناد جعلی یا دستکاری شده، ملک را به چندین خریدار به طور همزمان میفروشد و از هر کدام مبلغی دریافت میکند فروش ملک توسط فرد کلاهبردار از طریق جعل مدارک و اسناد انجام میشود.
روش دیگر کلاهبرداری ملکی به این صورت است که برخی افراد با وعده ساخت پروژههای ساختمانی و پیش فروش آپارتمان از خریداران مبالغ هنگفتی دریافت میکنند، اما ساخت و سازی انجام نمیدهند یا پروژه را نیمه کاره رها کرده و خریداران را با مشکلات قانونی مواجه میکنند. ساخت و ساز بدون مجوز قانونی و فروش واحدهای مسکونی یا تجاری بدون مجوز نوع دیگری از کلاهبرداری ملکی است که خریدار را مجبور به تخریب ملک یا پرداخت جریمههای سنگین میکند.
برخی از کلاهبرداران، املاکی را که در توقیف، دارای بدهی یا در وثیقه هستند را به خریداران میفروشند و مشکلات حقوقی بزرگی را برای آنها به وجود میآورند. نوعی دیگر کلاهبرداری، فروش زمین کشاورزی به عنوان کاربری مسکونی است؛ به طوری که خریدار هنگامی که میخواهد، مجوز ساخت و ساز بگیرد، متوجه میشود، مجاز به ساخت نیست، ایجاد دفاتر املاک بدون مجوز، دریافت بیعانه برای فروش املاک و ناپدید شدن آنها روش دیگری از این نوع کلاهبرداریها است.
کلاهبرداری ملکی از طریق فروش ملک مشاع
این نوع کلاهبرداری املاک هنگامی رخ میدهد که فرد یا افرادی با قصد فریب، سهم خود یا دیگران را از ملکی که به صورت مشاع و مشترک است را به فروش میرسانند که پیامدهای حقوقی و کیفری سنگینی دارد و چنین فردی به جرم کلاهبرداری مجازات خواهد شد؛ در ملک مشاع هر مالک، سهمی مشخص از کل ملک را دارد، اما کلاهبردار به یکی از روشهای زیر اقدام به فروش این ملک اقدام مینماید:
فروش کل ملک به خریدار بدون اطلاع و رضایت سایر شرکا: فرد در این روش کلاهبرداری در حالی که مالک قسمتی از ملک است، کل ملک را به یک نفر میفروشد؛ در این مورد سهل انگاری خریدار در استعلام وضعیت حقوقی ملک از اداره ثبت اسناد و عدم بررسی دقیق اسناد مالکیت مشورت و با بهترین وکیل ملکی در ایران موجب ضرر و زیان او می شود.
فروش سهام مشاع خود به چند نفر: کلاهبردار ممکن است، سهم مشاع خود را از ملک به چندین نفر بفروشد؛ در حالی که خریداران از این کلاهبرداری ملکی اطلاعی ندارند و تصور میکنند، خودشان مالک آن سهم مشاع هستند.
فروش ملک مشاع بدون بیان وضعیت حقوقی آن: گاهی اوقات فرد بدون اعلام این که ملک اساساً مشاع است و مالکیت کامل آن در اختیار او نیست، به فروش شش دانگ ملک اقدام میکند و خریدار پس از خرید ملک متوجه مشاع بودن ملک و ضرر و زیان خود میشود؛ در این موارد گرفتن استعلام وضعیت حقوقی ملک در اداره ثبت و اسناد، بررسی و مطالعه دقیق سند مالکیت و مشورت با وکیل ملکی مجرب مانع بروز چنین کلاهبرداریهایی خواهد شد.
“وکلا در تضمین قانونی بودن و امنیت معاملات املاک و مستغلات نقش مهمی دارند. آنها با بررسی اسناد و مدارک به اصالت و صحت آنها پی میبرند و با ارائه مشاوره حقوقی همچنین انجام بررسی های لازم خطر کلاهبرداری را کاهش میدهند. تخصص آنها برای جلوگیری از کلاهبرداری در املاک بسیار ضروری است.”
“Lawyers play an important role in ensuring the legality and security of real estate transactions. They verify the authenticity and accuracy of documents and reduce the risk of fraud by providing legal advice and conducting necessary investigations. Their expertise is essential to preventing real estate fraud.”
(www.ldlaw.ca)
تقلب در معاملات ملکی با مدارک جعلی
غالباً در این موارد فرد کلاهبردار با اسناد و مدارک جعلی ملکی را به شخص دیگری میفروشد یا از آن برای اخذ وام یا تسهیلات مالی استفاده میکند. او تلاش میکند، اسناد را به صورتی جعل کند که از نظر قانونی معتبر به نظر برسد و در برخی موارد نیز با جعل کارت ملی و شناسنامه مالک یا تهیه وکالت نامه جعلی خود را به عنوان مالک یا وکیل قانونی او معرفی میکند و اقدام به فروش ملک مینماید.
یکی دیگر از شگردهای این کلاهبرداران ارائه سند ملکی جعلی به بانکها و موسسات مالی برای گرفتن وامهای کلان است؛ به طوری که کلاهبردار بعد از گرفتن وام خود را مخفی کرده و ناپدید میشود. برخی دیگر از کلاهبرداران با جعل اسناد مربوط به املاک دولتی یا املاک با کاربری کشاورزی آنها را به فروش میرسانند و متأسفانه خریدار بعد از خرید متوجه این معامله غیر قانونی میشود.
اما کلاهبرداری املاک با مدارک جعلی در قانون ما جرم کیفری محسوب میشود و کلاهبردار به حبس تعزیری از 1 تا 7 سال، پرداخت جزای نقدی به دولت معادل مالی که از املاک دولتی به دست آورده، رد مال یا معادل آن به فرد خریدار، محکوم میشود؛ همچنین محرومیت از برخی مشاغل به طور دائم یا موقت و از حقوق اجتماعی نظیر حق مشارکت در انتخابات از دیگر مجازاتهای او است.
کلاهبرداری در زمینه املاک در حال ساخت
کلاهبرداری املاک در حال ساخت به چندین روش انجام میشود و خریداران و سرمایه گذاران را با ضررهای مالی بزرگی مواجه میکند. استعلام وضعیت پروژه از شهرداری و ثبت اسناد و املاک، بررسی سابقه سازنده و انعقاد قرارداد رسمی تحت نظر وکیل ملکی مجرب همچنین پرداخت اقساطی بر اساس پیشرفت پروژه مانع از این نوع کلاهبرداری میشود. برخی از این روشهای کلاهبرداری شامل موارد زیر است:
پیش فروش چند باره یک واحد مسکونی: پیش فروش یک واحد در حال ساخت به چند نفر با ارائه قراردادهای متفاوت، یکی از روشهای کلاهبرداری در زمینه املاک در حال ساخت است.
تحمیل هزینهها غیر مجاز: برخی از سازندگان در حین ساخت، هزینههای اضافی به بهانه تغییر نقشه، اضافه کردن انشعابات و… به خریداران تحمیل میکنند و آنها را تحت فشار قرار میدهند که نوعی کلاهبرداری ملکی محسوب می شود.
فروش ملک بدون داشتن مجوز ساخت: سازنده در برخی موارد بدون داشتن مجوز قانونی از نهادهای مربوطه، اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی میکند و نهایتاً پس از جمع آوری وجوه خریداران، پروژه را متوقف کرده یا به پایان نمیرساند و از این روش برای کلاهبرداری ملکی استفاده کنند.
فروش واحدهای ساختمانی به خریداران بدون داشتن حق مالکیتی در آنها: فرد کلاهبردار ممکن است، بدون مالکیت کامل زمین یا حقی به عنوان سازنده ملک، اقدام به فروش واحدهای ساختمانی کند، اما پس از پرداخت مبالغی توسط خریداران، آنها متوجه شوند که در دام فردی کلاهبردار قرار گرفتهاند.
اهمیت مشاوره با وکیل ملکی جهت جلوگیری از کلاهبرداری ملکی
وکیل ملکی مجرب و زبردست با مهارت و تجربهای که در شناسایی اصالت اسناد و مدارک نظیر: سند مالکیت، قراردادهای فروش و پیش فروش و… دارد، شما را از صحت و قانونی بودن آنها مطلع میکند تا مانع کلاهبرداری املاک شود. یکی از روشهای متداول کلاهبرداری به فروش رساندن املاکی است که از نظر حقوقی دارای مشکل هستند، نظیر: املاک توقیف شده، دارای معارض یا بدهی، حضور وکیل ملکی از طریق گرفتن استعلامهای لازم، مانع ضرر و زیان شما در این موارد میشود.
وکیل در معاملات ملکی، بهترین فرد برای مذاکره با طرف مقابل است؛ زیرا ممکن است، طرف مقابل شما فردی حرفهای در امور ملکی باشد و شما دانش حقوقی لازم را برای مذاکره با او نداشته باشید؛ علاوه بر این او بسیاری از اختلافات یا دعاوی مربوط به املاک را از طریق مذاکره و میانجیگری حل و فصل میکند و مانع دادرسیهای طولانی میشود؛ همچنین مشاوره با وکیل ملکی مجرب مانع خرید املاک با سند جعلی خواهد شد؛ زیرا او با ترفندها و شگردهای کلاهبرداران آشنایی کامل دارد.
کلام آخر
کلاهبرداری املاک در قانون ایران مشمول مجازاتهای سنگینی است و افرادی که با توسل به اقدامات فریبکارانه به اموال یا حقوق مالی افراد تجاوز میکنند، به مجازات حبس، جزای نقدی، رد مال و محرومیت از حقوق اجتماعی محکوم میشوند.
سایت وکیل تو ضمن تشکر از همراهی شما با این مقاله تلاش کرده است؛ که شما را با شیوههای مختلف کلاهبرداری ملکی آشنا کند، توجه کنید که مشاوره با وکیل ملکی در این موارد، مانع ضرر و زیان شما میشود. لطفاً در صورت داشتن تجربیاتی در این زمینه آن را از طریق کامنت با ما به اشتراک بگذارید.
برای اطمینان از اصالت سند، باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کنید و استعلام بگیرید؛ همچنین میتوانید در این زمینه با وکیل ملکی مجربی مشاوره کنید.
شما باید فوراً از ادامه معامله خودداری کنید و از وکیل ملکی با تجربهای برای بررسی اصالت مدارک و اسناد کمک بگیرید.
شما باید مطمئن شوید که پروژه دارای مجوزهای لازم از شهرداری و سایر نهادها است؛ همچنین استعلام وضعیت سند و در رهن یا وثیقه نبودن آن بسیار ضروری است.